Tình hình kinh doanh tiếp tục tăng trưởng mạnh giúp Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt (Mã CK: PDR) đẩy mạnh việc cơ cấu lại nguồn vốn và các khoản nợ vay.

Phát Đạt đang cho thấy tốc độ bứt phá ấn tượng và nội lực bền vững trên tất cả phương diện kinh doanh, đặc biệt là trong 3 năm đầu thực hiện chiến lược kỷ nguyên mới (giai đoạn 2019-2023). Điển hình như năm 2019, doanh thu thuần của PDR đạt hơn 3.400 tỷ đồng; lợi nhuận trước thuế đạt trên 1.105 tỷ đồng, tăng trưởng 45,8% so với năm 2018.

Quỹ Đất và kết quả kinh doanh các năm của PDR

Đến năm 2020, doanh thu thuần đạt hơn 3.911 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế đạt hơn 1.500 tỷ đồng, tăng trưởng lần lượt là 15% và 39,3% so với năm 2019, dù nền kinh tế và thị trường bị ảnh hưởng lớn bởi làn sóng Covid-19.

Kết thúc quý I/2021, Phát Đạt tiếp tục nằm trong Top 15 doanh nghiệp bất động sản có lợi nhuận cao nhất quý với doanh thu thuần đạt 586 tỷ đồng; lợi nhuận trước thuế và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt gần 315 tỷ đồng và hơn 251 tỷ đồng, tương ứng tăng trưởng đều vượt 60% so với cùng kỳ năm 2020.

Cùng với đó, giá cổ phiếu và giá trị vốn hóa thị trường của PDR cũng liên tục bứt phá, trở thành một trong những mã có đóng góp tích cực nhất cho đà tăng điểm của VN-Index. Tính đến ngày 14/6/2021, cổ phiếu PDR ở mức 91.400 đồng/cổ phiếu, tăng 118% so với đầu năm 2021, đẩy giá trị vốn hóa của PDR đạt hơn 44.490 tỷ đồng, tương đương 1,93 tỷ USD.

Dòng tiền tăng mạnh đồng thời với doanh thu và lợi nhuận đã giúp Phát Đạt tái cấu trúc các khoản nợ vay với mục tiêu giảm chỉ số này về mức khoảng 1.000 tỷ đồng vào cuối tháng 7/2021.

Cụ thể, tại thời điểm 31/3/2021, các khoản vay ngắn hạn của PDR ở mức hơn 1.300 tỷ đồng. Trong tháng 4 và tháng 5/2021, PDR đã tất toán xong 878 tỷ đồng nợ vay, bao gồm các khoản vay ngân hàng (205 tỷ đồng) và khoản vay của Quỹ Vietnam New Urban Center LP (521 tỷ đồng).

Biểu đồ cấu trúc nợ vay của PDR qua các năm và ước tính đến 31/07/2021.

Dự kiến trong tháng 6 và tháng 7/2021, PDR sẽ tiếp tục tất toán tổng cộng hơn 411 tỷ đồng nợ vay cho các khoản trái phiếu đã phát hành năm 2020; dẫn đến khoản vay ngắn hạn tính đến 31/7/2021 sẽ chỉ còn lại 114 tỷ đồng.

Về khoản vay dài hạn, dư nợ tại ngày 31/3/2021 là gần 875 tỷ đồng. Đến ngày 15/4/2021, PDR đã tất toán trước hạn 250 tỷ đồng nợ trái phiếu của năm 2019. Trong tháng 4 và tháng 5/2021, Phát Đạt lần lượt phát hành thêm 150 tỷ đồng trái phiếu đợt 2 và 130 tỷ đồng trái phiếu đợt 3 năm 2021. Do đó, tổng các khoản nợ vay dài hạn của PDR ước tính đến cuối tháng 7/2021 khoảng gần 905 tỷ đồng.

Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các khoản phải trả dài hạn khác của PDR đến từ hai dự án đã chuyển nhượng là The EverRich 2 và The EverRich 3 với tổng giá trị hơn 5.547 tỷ đồng. Tuy nhiên, đây thực chất không phải là khoản nợ của PDR, bởi hai dự án này PDR đã nhận đủ tiền và bàn giao toàn bộ trách nhiệm và quyền lợi cho đối tác để tiếp tục đầu tư, kinh doanh từ năm 2019.

Sau khi các thủ tục pháp lý hoàn tất theo quy định của pháp luật, khoản tiền này sẽ được ghi nhận vào doanh thu, đồng thời The EveRich 2 và The EverRich 3 cũng không còn nằm trong cơ cấu hàng tồn kho cũng như nợ phải trả của PDR.

Như vậy, ước tính tổng các nghĩa vụ nợ vay thực tế của PDR tính đến thời điểm cuối tháng 7/2021 sẽ chỉ còn lại gần 1.019 tỷ đồng.

Trong khi đó vốn chủ sở hữu của PDR ước tính tại cuối tháng 7/2021 là hơn 7.119 tỷ đồng. Nếu trừ phần lợi ích cổ đông thiểu số, vốn chủ sở hữu còn lại hơn 5.575 tỷ đồng. Do đó, ước tính tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu (D/E) của Phát Đạt là 18,2% thấp hơn hẳn tỷ lệ D/E trung bình của các doanh nghiệp cùng quy mô trong ngành bất động sản là 77,2%.

Với uy tín cao trên thương trường, tỷ lệ nợ vay thấp so với vốn chủ sở hữu sẽ giúp Phát Đạt luôn chủ động trong việc huy động thêm nguồn vốn vay mới cũng như sẵn sàng gia tăng nợ vay để tài trợ cho việc phát triển các dự án mang lại hiệu suất sinh lời cao và dòng tiền ổn định trong thời gian tới. 

Hiện tại, Phát Đạt đang triển khai 2 dự án theo hình thức BT như: dự án Trung tâm thể dục thể thao Phan Đình Phùng và dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng nội bộ Khu I (Khu Cổ Đại). Trong đó, Dự án nhà thi đấu Phan Đình Phùng được thanh toán một số quỹ đất với tổng diện tích tại quận 1, thành phố Thủ Đức và quận Bình Thạnh…; còn dự án Khu Cổ Đại được thanh toán bằng các quỹ đất ở thành phố Thủ Đức.

Ngoài mảng kinh doanh cốt lõi là bất động sản nhà ở, hiện nay Phát Đạt còn đầu tư vào 3 mảng kinh doanh mới là: bất động sản khu công nghiệp, năng lượng tái tạo, nhằm tạo nguồn thu ổn định cho doanh nghiệp. Đây cũng chính là xu hướng chung của nhiều công ty bất động sản trong thời gian gần đây nhằm tạo dòng tiền liên tục

Đối với mảng bất động sản khu công nghiệp, hiện nay PDR đang sở hữu 24 ha tại cảng Cái Mép, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Dự án này là bước đầu PDR triển khai phát triển loại hình kinh doanh này, dự kiến dự án sẽbắt đầu đóng góp doanh thu cho Phát Đạt vào năm 2023. Trong năm 2021, Phát Đạt cũng vừa ký kết với các đối tác tại Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu để thâu tóm quỹ đất lên đến gần 6.000 ha để phát triển khu công nghiệp, và đặc biệt sắp tới, PDR sẽ lấn sân thêm tại Đà Nẵng.

Đối với mảng năng lượng tái tạo, hiện nay Phát Đạt đang trong giai đoạn nghiên cứu triển khai, dự tính sẽ có khoảng 650 MW điện gió và 1,300 MW điện mặt trời trong giai đoạn từ đây đến 2025. Các dự án điện sẽ chủ yếu tập trung các tỉnh miền Trung như Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên … vốn có năng lực cốt lõi là phát triển bất động sản để gia tăng các quỹ đất lớn và tiềm năng về điện tái tạo. Chúng tôi đánh giá đây là một mảng có nhiều tiềm năng do nhu cầu về điện vẫn còn thiếu rất nhiều và chưa được đáp ứng đầy đủ, từ đây tới năm 2025. Kỳ vọng mang về cho PDR những nguồn thu ổn
định và lâu dài cho sự phát triển Doanh nghiệp trong các năm tiếp theo.

Đối với mảng kinh doanh và dịch vụbất động sản, Phát Đạt vừa mới thành lập Công ty Phát Đạt Realtor với nhiệm vụ ban đầu sẽ chào bán các sản phẩm của Phát Đạt trong năm nay. Trong diễn tiến của tình hình chung, chúng tôi đánh giá mảng này sẽ còn cần PDR tập trung đầu tư nhiều hơn để có thể cạnh tranh với các doanh nghiệp cùng ngànhnhư Đất Xanh (DXG VN) đang chiếm lĩnh thị trường phía Nam,ngoài ra các công ty lớn khác như Vinhomes (VHM VN) hay No Va Land (NVL VN) cũng có đội ngũ bán hàng riêng.

Nguồn: CafeF