Chuyển nhượng sau hơn 1 năm được giao đất, thu về hơn nghìn tỷ?
Năm 2018, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã thu hồi 7,4ha xây dựng dự án khu du lịch tại thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ từ Công ty TNHH Minh Đạm để giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất lên kế hoạch tổ chức bán đấu giá, tìm nhà đầu tư khác.
Khoảng thời gian đó, Công ty TNHH Tài Tiến (trụ sở TP. Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai) do bà Lý Minh Anh làm chủ cùng với đơn vị tư vấn DNA Group cũng bày tỏ mong muốn với lãnh đạo UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu được đầu tư xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự cao cấp núi Minh Đạm.
Theo trình bày của doanh nghiệp, dự án sẽ được xây dựng dựa theo các tiêu chí: Kế thừa văn hóa bản địa, tái hiện ký ức lịch sử; thích nghi với cảnh quan hiện hữu; trải nghiệm sức khỏe cho du khách; không gian thư giãn và nghỉ dưỡng.
Dự án sẽ bao gồm các thiết kế đa dạng, phong phú: Khu Villa tịnh dưỡng; Khu villa mặt nước; Trung tâm nghỉ dưỡng – cân bằng sức khỏe; quảng trường thương mại dịch vụ; condotel chuỗi ngọc; quảng trường cộng đồng; khách sạn biểu tượng…Bên cạnh đó, Dự án sẽ tạo điều kiện kết nối và phát huy những thế mạnh sẵn có, các điểm đến hấp dẫn và xây dựng cảnh quan hài hòa của địa phương như: Linh Quang Tịnh Xá, Căn cứ lịch sử Minh Đạm, Chùa Khỉ, Dinh Ông Nam Hải,…
Mong muốn của Công ty TNHH Tài Tiến được lãnh đạo UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nhiệt liệt ủng hộ. Tại buổi nghe doanh nghiệp trình bày, đại diện UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thời điểm đó là Phó Chủ tịch Nguyễn Thành Long đã giao cho Sở KH&ĐT chủ trì phối hợp các sở, ngành liên quan hướng dẫn Nhà đầu tư hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan.
Đại diện UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu còn lưu ý phía Sở TN&MT cần chuẩn bị để sớm giao quỹ đất sạch để Công ty TNHH Tài Tiến triển khai dự án.
Chỉ ít tháng sau đó, tại cuộc đấu giá ngày 4/1/2019, Công ty TNHH Tài Tiến trúng đấu giá lô đất 7,4ha tại thị trấn Phước Hải mà trước đó cơ quan chức năng đã thu hồi từ Công ty TNHH Minh Đạm. Giá trị của cuộc đấu giá là 115 tỉ đồng.
Được biết, bà Lý Minh Anh sinh năm 1973, là doanh nhân có tiếng trong kinh doanh tại Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Tại Công ty TNHH Tài Tiến, người phụ nữ này nắm tới hơn 99% cổ phần. Ngoài tham gia trong lĩnh vực bất động sản, bà Lý Minh Anh còn liên quan tới dự án Nhà máy điện mặt trời Đá Bạc (gồm NMĐ Đá Bạc 1, NMĐ Đá Bạc 2, NMĐ Đá Bạc 3 và NMĐ Đá Bạc 4). Dự án tọa lạc Khu công nghiệp Đá Bạc thuộc xã Đá Bạc, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, với tổng công suất 180MW.
Ngoài ra, bà Lý Minh Anh còn nắm nhiều doanh nghiệp “họ” Green HC như: Công ty TNHH Green H&C Đồng Nai, Công ty TNHH Logistics Green HC, Công ty TNHH Xử lý Chất thải Green HC, Công ty TNHH Green HC.
Trong đó, Công ty TNHH Green HC là chủ đầu tư dự án Khu liên hợp xử lý chất thải Green HC (xã Láng Dài, huyện Đất Đỏ), nắm thông qua Công ty TNHH Green HC. Theo tìm hiểu, dự án có diện tích đất sử dụng khoảng 198.272,1 m2, với tổng vốn đầu tư của dự án khoảng hơn 229 tỷ đồng. Trước khi thuộc về Công ty TNHH Green HC, khu đất này do Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu quản lý, theo Quyết định số 2448/QĐ-UBND ngày 6/9/2016.
Quay trở lại với khu đất 7,4ha tại thị trấn Phước Hải, sau khi trúng đấu giá, tháng 3/2020, Công ty TNHH Tài Tiến đã thành lập ra Công ty CP Đầu tư Serenity để thực hiện dự án như đã trình bày với UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2020, Công ty TNHH Tài Tiến đã chuyển nhượng dự án này cho Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt (Phát Đạt Corporation) thông qua việc chuyển nhượng tỉ lệ cổ phần tại Công ty CP Đầu tư Serenity. Khu đất này hiện đang được triển khai dự án với tên thương mại là Serenity Phước Hải.
Giá trị chuyển nhượng này không được các bên công bố trên các phương tiện truyền thông đại chúng. Tuy nhiên, theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 1/2021 cho thấy, Phát Đạt Corporation đã chi ra 1.371 tỉ đồng vào dự án Serenity Phước Hải và chiếm 64% cổ phần tại Công ty CP Đầu tư Serenity.
Nhiều lần đề nghị rà soát, cơ quan tham mưu vẫn chậm trễ?
Theo kết quả trúng đấu giá ngày 4/1/2019, Công ty TNHH Tài Tiến trúng đấu giá lô đất 7,4ha tại thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ với số tiền 115 tỉ đồng, tương đương khoảng 1,5 triệu đồng/m2. Trong khi, thời điểm đó, giá đất xung quanh khu đất rộng 7,4ha đang được giao dịch với mức từ 26 – 50 triệu đồng/m2. Điều này khiến nhiều người đặt ra nghi ngại về việc xác định giá đất trước khi đưa ra đấu giá, có thể gây thất thoát tài sản nhà nước.
Để làm rõ vấn đề này, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã từng nhiều lần yêu cầu các đơn vị chuyên môn rà soát, có ý kiến tham mưu để làm rõ việc có hay không việc thất thoát tài sản Nhà nước từ lô đất 7,4ha mà Công ty TNHH Tài Tiến trúng đấu giá.
Mới đây nhất, trên cơ sở báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường tại văn bản số 187/STNMT-TTPTQĐ ngày 11/01/2023 về báo cáo liên quan khu đất 73.842m2 tại thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ. UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã ban hành văn bản số 536/UBND-VP gửi các sở ngành yêu cầu rà soát pháp lý khu đất mà Công ty TNHH Tài Tiến trúng đấu giá.
UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giao các đơn vị, trong đó có Công an tỉnh, làm rõ việc chưa đảm bảo cơ sở pháp lý, thông tin quy hoạch chi tiết của khu đất có ảnh hưởng đến việc xác định giá khởi điểm đấu giá. Trước ngày 15/2/2023 tham mưu cho UBND tỉnh giải quyết để đảm bảo không gây thất thoát ngân sách.
Ngoài ra, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu còn yêu cầu Sở TN&MT cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan từ việc xác lập phương án đấu giá, định giá khởi điểm đến công nhận kết quả trúng đấu giá khu đất, , gửi về Sở Tư pháp trước ngày 10/2/2023.
Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Công an tỉnh, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh được giao rà soát, nghiên cứu các nội dung, vấn đề có liên quan, đánh giá cụ thể, đề xuất giải pháp xử lý và chịu trách nhiệm khi phát sinh vấn đề liên quan thuộc trách nhiệm, thẩm quyền được giao, có văn bản gửi về Sở Tư pháp trước ngày 10/2/2023 để tổng hợp.
Đây không phải lần đầu tiên UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu yêu cầu các cơ quan chuyên môn rà soát, làm rõ tính phát lý và cơ sở xác định giá đất tại mảnh đất số 7,4ha thị trấn Phước Hải. Hồi tháng 5/2022, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có văn bản liên quan đến dự án mà Công ty CP Đầu tư Serenity làm chủ đầu tư.
Trước đó vào tháng 4/2022, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có cuộc họp nghe báo cáo điều chỉnh quy hoạch dự án này. Theo đó, tỉnh đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính rà soát lại việc đề xuất, xác định giá để đấu giá khu đất theo các chỉ tiêu quy hoạch đã phê duyệt đã đầy đủ thông tin theo quy định chưa, có gây thất thoát ngân sách nhà nước không; đề xuất phương án xử lý, gửi về Sở Xây dựng trước ngày 12/4/2022.
Tuy nhiên, quá thời hạn mà UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đưa ra nhưng Sở Xây dựng không nhận được ý kiến phối hợp của Sở Tài chính.
Phát Đạt đã chi hơn 1.500 tỉ đồng vào dự án đang bị kiểm tra?
Từ khi nắm giữ quyền chi phối tại Công ty CP Đầu tư Serenity, Phát Đạt Corporation liên tục rót tiền để triển khai dự án Serenity Phước Hải. Tại báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2022 của Phát Đạt Corporation thể hiện, tính đến ngày 31/12/2022, doanh nghiệp này đã nắm tới 99,34% cổ phần Công ty CP Đầu tư Serenity. Tổng số tiền mà Phát Đạt Corporation đổ vào dự án Serenity Phước Hải lên tới gần 1.519 tỉ đồng, số tiền này chủ yếu đến từ việc phát hành trái phiếu và đi vay từ tổ chức nước ngoài.
Theo đó, Phát Đạt Corporation đã có 3 lần trong năm 2021 lấy cổ phiếu PDR và quyền sử dụng đất và tài sản gần liền với đất tại xã Phước Hải, huyện Đất Đỏ làm tài sản phát hành trái phiếu để thu về số tiền gần 937 tỉ đồng.
Ngoài ra, Phát Đạt Corporation còn thực hiện khoản vay nước ngoài chuyển đổi (không được Chính phủ bảo lãnh) với giá trị hơn 710,5 tỉ đồng từ ACA Vietnam Real Estate III LP (đến từ Cayman Island). Toàn bộ số tiền từ khoản vay thời điểm ấy được Phát Đạt Corporation thông tin dùng để tài trợ cho dự án Serenity Phước Hải.
Đây là loại khoản vay được chuyển đổi dư nợ gốc thành cổ phần phổ thông khi Phát Đạt thực hiện chào bán cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi nợ vay và không có tài sản đảm bảo. Đơn vị tiền tệ trong vay và trả nợ là USD.
Khoản vay có thời hạn 3 năm, lãi suất cố định 8%/năm trên dư nợ vay thực tế và chưa bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp của nhà thầu nước ngoài nộp tại Việt Nam. Thời hạn chuyển đổi là vào ngày tròn 2 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay, với giá trị tối đa 50% khoản vay. Giá chuyển đổi bằng 135% mức giá bình quân gia quyền giá đóng cửa cổ phiếu PDR trong 20 giao dịch gần nhất trước ngày ký hợp đồng vay.
